Необходимо продать ипотечную квартиру? Запросто!

Покупка квартиры в ипотеку – решение сложное и зачастую связанное с многими рисками, которые инвесторы или владельцы недвижимости этого типа несколько переоценивают. Наиболее распространенным мифом, касающимся ипотечной квартиры, является бытующее мнение о невозможности продать обремененное залогом имущество до полного погашения всех сопутствующих покупке выплат. Сегодня мы расскажем вам о трех достаточно простых, безопасных и комфортных как для продавца, так и для покупателя алгоритмах быстрой и простой продажи недвижимости такого типа.

Спасительная банковская ячейка

Данный алгоритм предполагает заключение дополнительной сделки с кредитующим органом, в качестве которого в подавляющем большинстве случаев выступает банк, и в большей мере подходит владельцам имущества, сумма фактической задолженности которых является достаточно существенной. Суть соглашения заключается в том, что кредитор выделяет для совершения сделки две банковские ячейки – одна предназначена для внесения покупателем суммы, необходимой для погашения ипотечного платежа, вторая – для внесения разницы.

Алгоритм действия очень прост:

• обе суммы вносятся покупателем в обе ячейки, заключается и направляется на регистрацию в соответствующих государственных органах соглашение купли-продажи;

• деньги в это время находятся в своих ячейках под защитой банка до того момента, пока покупатель не оформит права собственности на новоприобретенную недвижимость;

• далее банк выдает покупателю право снятия залога и изымает из соответствующей ячейки соответствующую сумму для погашения долга;

• разницу от сделки продавец получает на руки после того, как ипотечный договор будет полностью закрыт, что является дополнительной гарантией для покупателя в безопасности покупки квартиры, находящейся под залогом.

Единственное, на что следует обратить внимание при заключении ипотечного договора, предусматривает ли он возможность досрочного разрыва действия при погашении задолженности ранее назначенного срока – в противном случае воспользоваться этим способом продажи имущества невозможно.

Внесение авансового платежа

Этот вариант идеален, если оставшийся объем задолженности относительно мал.

Алгоритм:

• покупатель и продавец подписывают предварительное соглашение купли-продажи, одним из условий которого обозначено обязательное внесение авансового платежа в эквиваленте суммы задолженности на предоставленный кредитором (банком или компанией-застройщиком;

• продавец погашает задолженность, после чего кредитор официально зафиксирует соответствующим уведомительным письмом факт выполнения обязательств;

• данные о погашении задолженности перенаправляются в Росреестр, который и снимет залог с имущества.

Дальнейшее заключение сделки происходит по традиционной схеме с оформлением окончательного соглашения и проведением взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Замена должника

Несмотря на рискованность заключения соглашений такого типа, все же существует процедура смены должника, в результате которой фактически предметом покупки выступает не недвижимость, и ранее взятая ссуда. В этом случае покупатель перенимает у продавца все кредитные обязательства и становится фактически новым заемщиком.

Опасность в использовании этой схемы может грозить только покупателю, потому прежде, чем решиться на подобный шаг, мы рекомендуем проконсультироваться со специалистами и досконально изучить:

• условия ипотечного договора – приемлемы ли они для вас в том формате, который предлагается действующим соглашением, существуют ли ограничения в досрочном погашении займа;

• историю оплат – нередко вместе с ипотекой новый владелец имущества может получить большой перечень штрафов за просроченные платежи или другие нарушения условий соглашения;

• состояние дома или квартиры – вполне возможно, что именно в нем заключается истинная причина продажи достойного с виду жилья.

Наиболее популярной схемой при продаже ипотечного жилья является вариант с досрочным погашением долговых обязательств – это самый безопасный путь заключения сделки для всех ее участников, включая банк.